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"終身雇用"が死語となり、年金神話も崩壊した。私たちが抱えていた、"漠然とした"将来への不安は、さらに"リアルな"ものになっているのは間違いあるまい。国や会社頼みではなく、自助努力をしなければ老後の生活資金が賄えない。とすれば、会社に勤務しながら副収入を得る手段として、"投資をすべきでは?"と考えるサラリーマンは確実に増えている。
ところが、一言で"投資"といっても実に様々なメニューがある。妻がいて、子どもがいれば、生活を防衛する必要もあるため、投資できる金額にも制限があるし、そもそもあまりアブない橋は渡れない。
「FXや株はリスクも高いですし、そもそも会社に勤務しながら、あれだけ乱高下を繰り返す為替や株価を随時チェックしているわけにはいきません。そんなサラリーマンの方々にお勧めするのが不動産投資なのです」というのは、NITOH株式会社の代表取締役である宮園泰人氏。しかし、バブル崩壊を目の当たりにしてきた、我々40〜50歳代の人間としては、それこそ不動産投資のほうがリスキーなような気がするし、投資額だって大きいだろうから、どうしても株やFXからはじめるのが無難?なんて発想になりがちだが。
「それは、バブル時代のイメージを引きずっているがゆえに生まれる発想です。イマドキの不動産投資は売買損益、すなわち"キャピタル"ではなく"インカム"、すなわち家賃収入を得るスタイルが主流。首都圏の家賃水準は、実はバブル時代から大きく変わってはいませんから、キャピタルを目的とした投資より、むしろ安定した収入源となりうるといえます。しかも、投資物件が資産対象となるため融資が受けやすく、しかも今は空前の超低金利時代ですからね。わずか10万円の元手があれば、1990万円まで融資を受けて、2000万円の物件への投資が可能となります」

なるほど。たった10万円から始められるのであれば、小遣いの少ないサラリーマンでもチャレンジできる可能性は高い。しかし、数千万円単位の融資を受けるのは、多少の抵抗もあるのだが…。
「何が怖いのかよくわかりません(笑)。不動産は絶対に逃げないのですよ。投資物件に入居者が入るのですから、家賃という副収入を得ながらローンの残債は減っていくし、最終的には必ず自分のものになる。いざというときには売却して、ローンの残債と相殺できるのですから、むしろ株やFXに比べても非常にリスクの低い投資といえます」
それだけではなく、不動産投資のためにローンを組むことで、逆にメリットが生じるケースもあるという。
「実質的には、ローンの返済は家賃を払う入居者が肩代わりしているようなカタチになりますが、経理上の借入金が生じているわけですから、確定申告をすることで、投資した方の住民税が軽減されます。またローンを組むことで団体信用生命保険に加入することになるので、高度障害やガン、糖尿病にかかったときに保証を受けることができます。死亡保障もつけることができますから、もしも万が一、旦那さんに何かあっても、ローンの残債は保険金でカバー。それでも物件は残るのですから、それを売却するなり、継続的にインカム収入を得るなりして、残された奥さんの生活を支えることもできるのです」

なるほど、話を伺えば、確かに気持ちのバイアスは低くなってくる。では具体的には、一体どのような流れで不動産投資を進めることができるのだろうか。
「まずは、投資物件の情報を入手することです。弊社のような専門会社にお問い合わせいただくとよいでしょうね。丸ごと一棟のマンションに投資するパターンと、ひと部屋単位で投資することも可能なので、いくつか分散投資するパターンとがあります。どちらを選ぶかはご本人の考え方にもよりますが、どちらにせよ地域の相場と投資額、返済額のバランスを考慮する必要があります」
要するに、返済額と家賃の差額が、月々の収入になるのだが、相場というのはそのエリアでほとんど決まっている。それを読み違えば、賃借人が現れずに、自らの投資物件が空室となってしまう恐れがあるという。
「足を使って、自らが投資しようとしている物件の状況は確認すべきでしょう。もし自分が借りる側だとしたら、その物件に住むかどうか?利便性や住環境、物件のクオリティなどは、決してプロの不動産会社の営業マンの目に頼らなくても、消費者目線でチェックすれば正しい判断は下せるはずです」

「ローリスクで長期安定収入を確実に得る唯一の投資であるマンション運用。リスクを犯さず、老後の安心を手に入れることができます」というNITOH株式会社の宮園泰人代表

企業や大学、専門学校の一極集中化、外国人労働者の増加などが進み、今後ますます、都内のマンション、特にワンルームの需要は高まる一方なのだという。
「ある意味、インカムを目的とした不動産投資は、ますます手堅い手段として注目を集めるようになっているのです」
その証拠といっては大げさだが、最近は、公務員が不動産に投資するケースが増えているという。我々よりも近い場所から国家財源の枯渇を目の当たりにして、自分の将来に不安を抱えているのだろうか。逆に言えば、それだけ不動産投資というものが、手堅い投資手段のひとつとして認識されているということの表れなのかもしれない。年齢的にはいつぐらいから始めるのがベストなのだろうか。
「皆さんには、"不動産投資は、なるべくお若い時から始めたほうが良い"とご提案申しあげています。どうしても年数はかかりますが、いずれローンの残債と不動産評価額が逆転するときがやって来ます。その後、売却してキャピタルを得るのも良いですが、それを担保にもう一物件増やして、さらにインカムを倍にするという手段を講じることも可能となります。現金を貯めてから二つの部件を購入するのは難しいですが、インカムを得ながらローンの残債を減らしていけば、物件自体は自分の資産になっていくのですから、こうして無理なく、倍々ゲームのように増やしていくことも可能です。もちろん、物件さえ見誤らなければ、ですけれども」
その昔、日本で律令制度が成立した時点から、"不動産は国の根幹だ"という考え方が生まれ、それから得られるインカムの安定は守られて続けてきたという。だからこそ、不動産投資は手堅く、安心なのだという。
「東京に住む方の50%に持ち家があり、残り50%が賃貸という状況。いうなれば、家賃払っている方は資産運用されている側で、家賃をもらっている方が運用している側という図式が成り立ちます。今こそ、運用されている側から運用する側へと回るべきなのです」
10万円からはじめることができる不動産投資。これなら私たちサラリーマンも無理なくチャレンジができるような気がする。宮園代表が上梓した書籍「30歳から定年までで2億円つくる『ほったらかし資産運用術』」でも読み、将来の生活設計を描きながら、じっくり検討することにしよう。

■取材協力
NITOH株式会社
http://www.nitoh.co.jp/

■取材協力

NITOH株式会社
http://www.nitoh.co.jp/

「30歳から定年までで2億円つくる『ほったらかし資産運用術』」
https://www.nitoh.co.jp/cgi/book.html

 
プロフィール 【伊藤秋廣(A.I.Production)】
年間300人超の実績。ビジネスパーソンからドクター、アスリート、文化人、タ レントまで幅広く対応するプロ・インタビュアー。対話の中から相手 の“哲学” を引き出す力に定評あり。ライティング専門プロダクション 「A.I.Production」を運営する。
http://www.a-i-production.com/
 

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